SCPI ou LMP pour générer des revenus

Pendant un très long Tour du Monde, quelle est la meilleure façon de placer son patrimoine pour générer des revenus passifs? J’ai entrepris un bilan financier auprès de professionnels pour:

  • Explorer les différentes pistes pour vivre ces 4 années de voyage sans revenu salarié et sans cotiser pour la retraite, mais sans consommer toute mon épargne, et sans souffrir ensuite d’une rente insuffisante. Comment organiser mon patrimoine, pour générer des revenus, défiscaliser, sans me prendre la tête à gérer des problèmesèmes entre deux plongées en Indonésie?
  • Ma capacité d’investissement va augmenter cette année puisque mon fils va devenir indépendant. Je suis tentée de faire un très très gros dernier effort financier pour investir dans un petit immeuble locatif.
  • Phobique fiscale, je considère les impôts comme une fatalité, au même titre que les criquets et les tsunami. Je remplis des cases, je fais l’autruche, et quand je reçois mon avis d’imposition,  je suis effarée, et je ne serais même pas étonnée de payer deux fois pour la même chose.

Mes tribulations m’ont conduite à d’abord me résoudre à calculer l’impact d’une cessation d’activité anticipée sur une rente de retraite. J’ai ensuite consulté une conseillère patrimoniale, puis une comptable, et enfin échangé à bâton rompu avec un agent immobilier.

  1. Conséquences d’un arrêt de cotisation retraite sur la rente.

Calculer pour de bon l’impact de cette folie voyageuse sur ma retraite future. J’ai fait ce calcul, comme d’habitude à la louche, sur du revenu brut.  Et je ne prends pas en compte le fait que la rente est fixée à partir des -Dieu seul sait combien- dernières (meilleures ?) années de cotisation:  Ce mode de calcul dépend du statut professionnel. Le calcul si dessous sous estime donc la perte patrimoniale.
Chaque année non travaillée induit une décote de la rente de 1,25% par  trimestres, soit 1,25% x 4 = 5% par année
Pour une pension de X euros par mois, le manque à gagner sera alors de : X /100 x 5 par mois et on multiplie par 12 pour un an de retraite:  X x 5/100  x12  = 0.6 x X
Si on compte vivre 20 ans après la retraite (moyenne actuelle), on perd au total 0,6 x20 X= 12 X pour une année non cotisée. Si on vit centenaire, on perd 0,6 x 38  X= 23 X pour une année non cotisée.
Si on arrête 4 ans avant le taux plein, on parle de 92 (23×4) rentes mensuelles perdues. L’addition est salée.

Un arrêt prématuré des cotisations pour la retraite coûte très cher in fine

Cette évaluation m’incite à privilégier une situation où je pourrai continuer de cotiser des trimestres, pour limiter la casse.

2. Conseil en gestion patrimoniale privée

J’ai pris contact par mail avec deux agences de gestion de patrimoine privées. J’ai poursuivi avec la plus réactive des deux.

1/ Ils m’ont téléphoné pour un premier entretien destiné à préciser mes attentes. Je me fais bien confirmer qu’ils sont un cabinet indépendant capable de me proposer une gamme de solutions différentes, pas les vendeurs d’un seul produit, ce qui est le risque avec ce type d’agence. Je m’informe sur les tarifs: gratuit jusqu’au premier bilan patrimonial inclus.

2/ Envoi par mail de documents:

Questionnaire – bilan patrimonial : sources de revenus, situation des comptes bancaires, biens immobiliers, dettes, personnes à charge…
Avis d’imposition sur 2 ans

3/ La visio conférence sur RV avec la conseillère et l’assistante qui suivront mon dossier est gratuite. Premier diagnostic, arrêter tout de suite avec l’immobilier, 18% de charges sociales et 41% d’imposition sur le revenu, c’est confiscatoire.

4/ Etude de mon dossier et simulations par leurs soins

5/ Rendez-vous présentiel : la dame me donne le choix entre chez moi ou dans leurs locaux. Je préfère la seconde solution pour avoir une idée de qui est mon interlocutrice. Le cabinet de conseil a pignon sur rue, à une belle adresse. Dès l’introduction, j’ai rappelé mon objectif de vie, et évoqué la possibilité de devenir Loueur de Meublé Professionnel, possibilité qu’ils n’ont pas envisagée. Il m’est présenté plusieurs simulations de ma situation financière à venir :

D’abord, en continuant de la sorte, avec un locatif meublé, un locatif nu et quelques liquidités réparties au petit bonheur la chance. L’idée générale, à l’origine de ma démarche, est que je vais manger un gros bout de mon patrimoine si je ne fais pas d’arbitrage. Cependant, dans cette simulation, les revenus locatifs futurs de ma résidence principale actuelle sont omis, ce qui plombe exagérément cette hypothèse.

En investissant de plus en plus en SCP Immobilières dans le cadre d’une assurance vie: Première option j’y investis seulement mes liquidités.  Puis, options suivantes, je vends un, et deux locatifs, et enfin, en plus, ma résidence principale pour acheter plein plein de SCPI.

La SCPI pour financer un tour du monde : une rente (peu) variable en fonction de la conjoncture

Rappel pour les débutants, les SCPI, ce sont des parts de sociétés qui gèrent du locatif immobilier, maitrisant toutes les étapes de la construction, à la recherche de locataire, en passant par l’entretien des locaux proposés. Ceci dans des domaines, comme les bureaux, les espaces de co-working, des locaux pour la santé (cliniques, ehpads), crèches, centres commerciaux, résidences de tourisme, résidences étudiantes, hôtels, j’en passe. Les « actionnaires» mutualisent les risques, et se partagent les loyers. Comme pour des actions, ni le montant des « dividendes », ni la valeur de cession des parts ne sont garantis. Ils dépendent de la gestion pour les premiers, et de la demande pour les secondes.

Sans surprise, plus on investit d’argent avec un rendement à 4% par an, plus on perçoit de rente. Les droits d’entrée sont de 10% environ, et les frais de gestion semblent élevés. Il faut s’engager pour au moins 8 ans pour tirer bénéfice de ce type d’investissement. Le cadre de l’Assurance-Vie permet d’alléger considérablement la fiscalité, dans des proportions que je n’ai pas eu le temps d’explorer, et qui dépendent du statut de chacun.

L’idée de tout vendre et de devenir rentière sans m’occuper de rien a son charme, je le confesse. Les objections que je vois sont:

  • que placer l’intégralité de ses avoirs dans l’immobilier va à l’encontre des recommandations élémentaires de diversification du patrimoine. A fortiori à mon avis personnel, à une période où le télé-travail progresse, le tourisme plonge, le commerce agonise et la santé souffre.
  • Ils n’ont pas exposé le bilan patrimonial « final », à 10 ans par exemple, prenant en compte les plus values immobilières, l’impact des 10% de droits d’entrée en SCPI, etc.

Ce n’est pas la première fois que je tente d’avoir du conseil patrimonial et que je tombe sur des marchands d’un seul produit : Pinel, Girardin, etc. C’est extrêmement frustrant et me rend très (trop?) méfiante envers les solutions univoques proposées.

3. Cabinet comptable.

Rendez vous obtenu très rapidement, dans un chic cabinet, avec une spécialiste de la gestion des LMP qui est plus jeune que ma fille. J’apporte les mêmes documents que pour le cabinet de conseil patrimonial.

Il en ressort:

Loueur de meublé professionnel: un métier, dirait Mr Lapalisse

  • Que le statut de LMP induit des cotisations sociales qui ouvrent droit à la protection sociale et une cotisation retraite à hauteur du bénéfice fiscal. Si c’est un inconvénient quand il s’agit d’un complément de revenu, en activité exclusive, je le perçois comme un avantage dans mon projet.
  • Il faut un revenu annuel minimum (loyer + charges) que j’atteindrais tout juste en louant en meublé mes deux locatifs et ma résidence principale.
  • Le statut et les déclarations d’impôts d’un LMP (en frais réel) se font (obligatoirement, ou idéalement, je ne sais plus) par un Centre de Gestion Agréé (CGA). Il faut y adhérer, et rémunérer le Cabinet Comptable pour gérer tout ça. Il semblerait au final que l’affaire me coûterait 330 euros par an pour le 1er appartement géré, puis 150 euros pour les suivants. Pour ce montant, la fiscalité est optimisée, avec calcul de l’amortissement des meubles et de l’immeuble entre autres. Il m’a été recommandé de faire évaluer mes appartements (valeur vénale), et de passer dès que possible la location nue en meublé.
  • Apparemment, la comptable est capable de faire en sorte que je déficalise au maximum avant  et après le voyage, et que le montage génère des revenus pendant le Tour du Monde.
  • Interrogée sur la pertinence de passer tout mon patrimoine en SCPI pour être tranquille, la comptable a été incrédule, puis m’a demandé qui donne des conseils pareils. En même temps, elle, elle ne vent pas des SPI, mais de la gestion de locatifs, alors…

La gestion de 3 meublés à distance, ça peut être rock’n roll j’imagine. Actuellement, je gère toute seule comme une grande. Je choisis mes locataires, je surveille les travaux, ils me téléphonent la nuit en cas d’inondation, je choisis les meubles à changer. Après 10 ans sans une vague, mon meublé a subit en 10 jours: une inondation à partir de l’appartement au dessus, une rupture de  la structure du convertible  (pour sa défense, âgée de 30 ans – le structure, pas la locataire), et un cumulus percé (de plus de 10 ans). J’ai tout réglé en une semaine, et j’aurais tout pu faire à distance. J’ai un petit carnet d’adresse d’artisans gentils et réactifs. Cependant, au bout du monde, la gestion par une agence immobilière et une assurance loyer impayé sont à envisager. Dans mon cas particulier, si mon père est encore de ce monde, revenir en France une fois par an pour visiter la famille et gérer les affaires, ce n’est pas délirant. Enfin, la prudence est de partir avec des locatifs entièrement neufs pour éviter la casse.

Ma conclusion est que actuellement, avec un seul petit meublé, je ne gagnerais rien à essayer d’optimiser la fiscalité avec un cabinet de comptable et un CGA. Au changement de locataire, je rénoverai mon locatif nu, et je le transformerai en meublé. Je serai alors proche du départ, et je confierai cette gestion à la comptable.

Pour les impôts, elle a contrôlé  ma déclaration, qui est juste ( mes hommages, monsieur le percepteur). Ca me rassure, et donc dans l’immédiat, je vais continuer de déclarer moi même.

4. Causette avec un agent immobilier.

La première étape pour gérer un meublé par un CGA est d’avoir une évaluation écrite de la valeur vénale du bien pour pouvoir l’amortir. J’ai profité de l’agitation dans mon meublé pour le visiter avec un agent immobilier. Déjà, l’estimation du bien, dix ans après l’achat, même en tempérant la promesse commerciale de l’agent, est bien agréable.

L’agent immobilier, bavard, m’a indiqué que les petites surfaces se négocient toujours bien. En revanche, pour les achats conséquents, les investisseurs avisés n’achètent pas en ce moment. Ils attendent la probable baisse de l’immobilier, consécutive à  la crise du covid, pour investir à moindre coût.

Conclusion

Je n’ai toujours pas de conseil patrimonial global adapté à ma situation. Je retiens:

  • que le voyage va me coûter très cher, mais je n’ai pas le projet d’être incinérée riche
  • que j’aurai besoin de compléments de revenu après mon retour pour compléter ma pension de retraite
  • Que le statut de LMP peut limiter la casse, en terme de décote de la retraite, au prix d’une gestion à distance, voire de retours au pays de temps en temps pour régler des problèmes.

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