Organisation financière pour partir voyager avant la retraite .

Ne pas oublier d’être généreux.

Il faut épargner fort pour avoir un pécule suffisant pour arrêter de travailler et s’évader avant l’ âge minimum de départ à la retraite. L’objectif c’est de:

  • Vivre sur ses économies pendant par exemple 4 ans, de 58 à 62 ans,
  • Compléter une retraite amputée parce qu’il  manquera dans cette hypothèse 16 trimestres de cotisation.

Placer le curseur du départ avant la retraite est délicat, parce que plus vous avancez votre évasion, plus il vous faut d’argent pour vivre sans « salaire ». Et parallèlement, plus il faudra aussi d’argent pour compenser la baisse de votre pension. En plus, méfiez vous, si l’espérance de vie en bonne santé reste stable (63 ans en moyenne), l’espérance de vie proprement dite, donc le temps de maladie, handicap et dépendance, lui, augmente (autour de 83 ans pour une femme, 78 ans pour un homme).

 

Comment s’organiser pour atteindre une relative indépendance financière ?

Quand commencer à planifier

Je pense qu’il faut commencer 15 ans avant le départ. En 15 ans, l’effort d’épargne est moindre, les investissements ont plus le temps de faire des petits par la magie des intérêts composés, les emprunts immobiliers sont plus légers à assumer.

Epargner.

Il n’y a pas de miracle à ce niveau là. Vous économiserez ce que vous gagnez moins ce que vous dépensez : Economies = Gains – Dépenses. Et encore, vérifiez sur une année, c’est comme le réseau d’eau potable de la commune, il y a des pertes quelque part.
Et votre pécule final dépendra des montants économisés, du temps de conservation et du rendement de cet argent. Plus vous placerez tôt de l’argent, et plus il aura le temps de produire des intérêts, des loyers, etc.
Vous vous enrichirez en investissant ce que vous aurez économisé. C’est tout. Quels-que soient vos revenus, l’équation est la même. Et elle change peu avec le montant de vos revenus, car il y a gros à parier que le train de vie que vous aurez une fois retiré sera proportionnel à celui que vous aviez avec les revenus de votre travail. Une personne avec un revenu modeste est capable de vivre frugalement. Une personne aisée aura de la peine à restreindre drastiquement son train de vie.

Epargnez sur de gros postes de dépense : le logement, les transports. Par exemple, acheter un appartement en centre ville, si on y travaille, ça peut avoir du sens. On achète une résidence principale plus cher, mais :

  • on n’a plus besoin de voiture, avec tous les frais afférents
  • on fait de l’épargne forcée avec de l’argent placé dans la pierre et donc indexé sur le prix de l’immobilier
  • on aura un appartement facile à louer pendant son absence
  • on gagne du temps sur les trajets, qu’on peut utiliser pour développer des revenus supplémentaires ; gestion de locatifs, micro-entreprise…

Cela a été mon choix, mais évidemment, selon le secteur géographique et la situation professionnelle de chacun, le raisonnement peut s’inverser ; en périphérie, on peut avoir un jardin potager, les enfants peuvent être au calme dans une école publique donc gratuite…

Il y a les grosses dépenses, les moyennes et les petites. Priorisez les postes d’économie : il faut se priver de beaucoup de cafés pour compenser l’achat d’un écran plat haute définition ou du dernier téléphone.

 

Assainir ses finances

Rembourser ses dettes

Avant de rêver à l’indépendance financière, il faut faire le ménage dans ses affaires : rembourser les dettes toxiques, celles qui servent à acheter des choses non indispensables, des choses qui se dévaluent, etc. En gros, seul l’emprunt immobilier a du sens.
Pour la résidence principale, au lieu de payer un loyer, vous mettez de l’argent de côté chaque mois, et en une vingtaine d’année, vous vous logerez gratuitement, ce qui fait toujours du bien aux finances et au moral.

Pour du locatif, le locataire vous verse fort aimablement chaque mois de quoi payer tout ou partie de votre échéance. Dans la durée, ce sont vos locataires qui finissent par vous offrir l’appartement. Je simplifie : dans la vraie vie, les calculs sont un peu plus compliqués.

Lorsqu’on a plusieurs dettes à rembourser, commencer par solder le plus petit prêt est encourageant et libère des capacités de paiement pour solder les suivants.

Créer une épargne de précaution.

De quoi racheter un véhicule indispensable pour aller travailler, faire face à une période de chômage, faire de grosses réparations dans un locatif, etc. Il y aura chaque année un imprévu. Deux les mauvaises années, vraisemblablement trois en 2020. Epargnez de quoi faire face simultanément aux deux pires choses qui puissent arriver. Placez cet argent sur un livret d’où vous pourrez récupérer votre argent en quelques heures.

Vous pouvez aussi épargner pour avoir un apport initial (le minimum cependant) en vue d’un achat immobilier, pour mettre en confiance votre banquier. Et pour cela :

Se payer en premier.

Mettez en place un virement automatique, dès que votre salaire tombe, du montant que vous pouvez normalement épargner. Essayez de lisser vos dépenses en les mensualisant au maximum, ça rend la vie de votre compte plus prévisible. Mensualisez les impôts, les factures de la maison, les indemnités d’assurance, faites les grosses courses courantes une fois par mois, etc.

Ouvrir des supports d’épargne défiscalisés.

Pour faire simple, il y a les livrets réglementés de type livret A, qui servent de modestes intérêts, mais défiscalisés. C’est bien pour ranger son épargne de précaution, mais à 0,5% par an, vous perdez du pouvoir d’achat par rapport à l’inflation réelle : celle qui nous concerne vraiment, celle du panier de la ménagère.

Et il y a des moyens d’épargner un peu plus rentables, mais les intérêts sont imposables pendant quelques années:4 ans pour un Plan Epargne en Actions, 7 ans pour une Assurance Vie par exemple. Donc le plus tôt vous ouvrez ce type de compte, le plus tôt vous pourrez récupérer vos sous sans pénalité. Vous les entretenez au début avec le montant minimal pour les faire vivre, puis au fur et à mesure que vos capacités d’épargne augmentent et que l’échéance du départ approche, vous les chargez.

Investir dans l’immobilier

Les forcenés qui expliquent comment devenir rentier avec l’immobilier vous disent qu’il faut acheter pas cher, bien placé, bla bla bla, et avec un emprunt le plus long possible pour être idéalement  en « cash-flow positif », le graal du futur marchand de sommeil. C’est le graal parce que ça permet de maintenir sa capacité d’emprunt pour faire des achats successifs et se construire un parc immobilier.

En pratique, si vous vous réveillez dix ans avant de partir, ça ne va pas être possible.

D’abord, si vous gagnez correctement votre vie, l’imposition sur les loyers qui s’ajoute à la mensualité à rembourser rend bien peu probable un bilan mensuel positif. A moins de viser une forte rentabilité, par de la location courte durée par exemple (mais là, c’est du taf). Défiscaliser avec des travaux c’est bien sur le papier: mais en pratique, cet argent des travaux, il y a bien un moment où on le donne aux artisans. On ne fait donc que compenser ses débours, même si ça fait joli sur la déclaration fiscale. Ou alors je n’ai vraiment rien compris.

Enfin, pour solder votre emprunt immobilier en 10 ans, il faudra mettre fortement la main à la poche chaque mois. Ce qui est un mode d’épargne pas forcément honteux, si on n’a pas l’intention d’enchainer les investissements immobiliers. Mais avec les taux d’intérêts actuels (on m’a proposé de 0,71% sur 10 ans la semaine dernière) le plus pertinent est certainement de faire un emprunt un peu long, et de placer en parallèle de l’argent en vue d’un remboursement anticipé, dont vous aurez négocié la gratuité dans votre contrat de prêt.

Placer en Bourse

Quand votre argent est sur un Livret, ou sur un compte à capital garanti comme une Assurance Vie sécurisée, il rapporte peu : 0,5 % pour le livret A, à 2,4% pour les assurances vie les mieux cotées.

Pour gagner plus, il faut s’attaquer à la bourse et autres spéculations : obligations, minerais, bitcoin… Et là on prend le risque de perte en capital. Paranoïaque, je rechigne à placer mon argent rudement gagné sur un support qui autorise explicitement mon gestionnaire à en faire disparaître une partie. Donc, je ne place que sur des supports sécurisés, sauf un PEA, où c’est moi qui contrôle les (modestes) va et vient financiers. Les hauts et bas du cac 40 peuvent donner le mal de mer aux plus sensibles. J’ai lu la bourse pour les nuls et j’en ai retenu notions
– En bourse, on achète des bouts d’entreprise. Les poids lourds comme l’oréal ou total ne disparaissent pas du jour au lendemain. La planète achètera toujours de l’énergie et du shampoing. Donc pas de panique
–  Pour récupérer des revenus, soit on revend des bouts d’entreprise ( l’équivalent de vendre la cave ou une pièce de son locatif), soit on choisi des entreprises qui versent  des dividendes
– Les cours des actions montent et descendent, soit tous ensembles, selon le contexte économique, soit individuellement en réaction à un événement : des boeings tombent, airbus monte. Tant qu’on n’a pas vendu, on n’a pas perdu. Et, corollaire, tant qu’on n’a pas vendu, on n’a pas transformé ses gains. Ce qui est sûr, c’est qu’il ne faut pas avoir besoin de cet argent quand les cours sont bas. Choisir le moment des achats vente, c’est galère.
– Il faut donc se fixer des règles pour ne pas se laisser guider par ses émotions. D’abord choisir une stratégie de spéculation sur les valeurs des actions, ou choisir d’engranger gentiment des dividendes. La première stratégie est à risque, la seconde gagne peu. Ou opter un mix des deux stratégies. Moi, grande ignare, je vire un montant mensuel sur mon PEA, puis j’achète des actions à rendement quand elles sont cotées à moins 20%, et je vends la moitié de mes actions passé + 70%.

 Voyager sans revenu salarié  en attendant la retraite. Sous quel statut?

Deux ans avant le départ, il est temps de réfléchir.

Vivre de l’immobilier

On peut vivre sur du locatif, après avoir soldé ses emprunts immobiliers:

  • Continuer avec des locatifs meublés déjà existants
  • Transformer des locations nues en meublés
  • Louer sa résidence principale non vidée et bien entretenue en meublé. C’est une façon élégante d’esquiver la question du vidage de l’appartement avant départ.
  • Voire, sur la dernière ligne droite, investir dans un dernier locatif pour compléter ses revenus. Mais, au dernier moment, à moins d’avoir l’argent, l’effort financier est énorme : remboursement anticipé éventuel d’autres prêts pour revenir à un taux d’endettement acceptable, apport initial de 20% pour rester sur une durée d’emprunt compatible avec la fin de carrière qui s’annonce. Et il ne faut pas mettre son épargne de précaution à zéro sous peine de devenir vulnérable financièrement.

Il faut proposer des appartements rénovés pour être tranquille, équipés de frais pour éviter les pannes. Les locataires respecteront d’autant mieux es équipements et leurs obligations, que vous les respecterez. En meublé, le risque est une rotationplus rapide des locataires. Les limites du système sont:

  • Tant qu’on est salarié, entre les mensualités à rembourser, les impôts et les charges sociales le cash flow est difficilement positif
  • Pendant le voyage, on aura le même problème, associé à une dépendance totale au marché du locatif.
  • Or,  d’un point de vue plus général : la crise sanitaire de la covid va probablement entraîner une crise économique profonde. Mon pronostic d’incompétente notoire est que les impayés sur les loyers vont augmenter. Actuellement, mes locataires travaillent l’un dans la santé, l’autre vend des vélos, alors je dors sur mes deux oreilles. S’ils étaient dans la restauration ou le commerce, je serais déjà en train de réfléchir à l’étalement de leurs paiements… Tous les génies de la finance qui se montent le bourrichon sur internet pour devenir rentiers avec des montages immobiliers limites, risquent de devoir vendre tous en même temps en urgence alors que le nombre de locataires solvables diminue, … et c’est là qu’il faudra acheter.

J’ai recherché sur les sites des génies de l’immobilier ci-dessus sur quel statut ils vivent rentiers, car même retiré en Thaïlande, il reste les impôts, la santé, et autres broutilles à gérer. D’abord, ces gens ne se sont visiblement pas posé la question, c’est louche. Peut on se volatiliser sans rendre de comptes ? Non : en général, les impôts immobiliers sont dus dans le pays où est situé le locatif . Faut-il se déclarer gérant de SCI, loueur de meublé non professionnel, micro-entrepreneur ? Après moult réflexions, le statut de loueur meublé professionnel semble adapté. Apparemment, sur ce statut, on paie des impôts et des charges sociales. C’est un inconvénient quand on est en plus salarié. Mais si c’est la seule activité déclarée, les prélèvement sociaux donnent droit, me semble-t-i , à la sécu et à des trimestres cotisés pour la retraite, ce qui dans ce cas de cessation d’activité salariée anticipée serait un avantage. Quelqu’un peut-il confirmer ?

L’inconvénient de ce montage est la gestion à distance de plusieurs meublés. S’ils sont tous les trois parfaitement remis en état et équipés de neuf, ça tiendra plusieurs années. Des déplacements indispensables (?) seront l’occasion de revenir en France de temps en temps, mais pas 5 fois par an, hein ? Avec internet, et la visio-conférence qui est entrée dans notre quotidien, tout paraît possible à distance.

Devenir rentier ?

Pour se libérer de ces soucis,  la question de tout vendre et de tout placer se pose aussi. Dans cette hypothèse, il ne faut pas que le gouvernement nous pique nos sous!

Un mix des deux?

J’attends vos conseils !

 

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