L’investissement locatif par une nulle, pour les nuls

On peut acheter du locatif sans suivre la formation d’un gourou de l’indépendance financière.

Bien sûr, si l’objectif est de se créer un patrimoine à partir de rien, et en comptant sur le locataire pour payer la totalité de l’investissement, et finir rentier en 20 ans, il faut la jouer fine. Tout sera calculé en détail, pour limiter le coût d’achat, et conséquemment les frais de notaire et d’emprunt, optimiser la défiscalisation des travaux, échapper aux impôts et charges sociales… Un petit cash-flow positif sera agréable à votre banquier.  Et banquier content, banquier pas ch…   Le but étant de rester solvable pour mener de front plusieurs emprunts.

Si l’objectif est « seulement » de placer de l’argent déjà épargné avec un rendement et une sécurité supérieurs aux comptes bancaires, « super livrets », assurance vie, peut-être bourse, ça devient plus accessible.

Quel immobilier locatif acheter ?

Si vous prenez le temps de me lire, c’est que vous envisagez un premier achat, pas l’achat d’un xième immeuble. Tout dépend évidemment du montant que vous souhaitez investir. Le prix du m2 diminue quand la surface du logement augmente, mais le montant du loyer au m2 aussi.
Puis, à montant investi égal, plusieurs petits biens permettent disperser – ou de multiplier -les risques, selon qu’on voit le verre à moitié plein où à moitié vide. Les risques d’impayés, de gros travaux, d’apparition de nuisance, etc.

 Vous n’achetez pas votre résistance principale, donc soyez pragmatique. L’heure n’est pas au coup de cœur.

Par exemple à Lyon et alentours, le plan, c’est le studio ou la petite surface. Les parents des futurs étudiants font désespérément jouer tous leurs réseaux pour loger la chère tête blonde. Les locataires qui quittent votre logement décent vous amènent eux-même un de leurs amis désireux de prendre sa suite.

Parallèlement, les loyers sont plafonnés, donc que vous déteniez un honnête studio étudiant ou la perle rare, le loyer varie peu. Pour mémoire, pour un studio dans Lyon, le loyer plafonné est de 17,6 euros par m2, contre 15,40 euros à Villeurbanne. Cela représente une différence de 44 euros par mois pour 20m2. A ce régime là, vous n’amortirez jamais la différence de prix à l’achat. Paradoxalement, le plafonnement des loyers décourage de proposer des biens de qualité.

Il n’est pas rentable d’acheter cher, si l’objectif principal est de louer. Et, si votre budget est limité, comme le mien, il faudra trouver un compromis. Le studio « spacieux » de 25m2 dans un quartier chic, en étage élevé, avec ascenseur, au calme, bien orienté, avec un balcon, près de toutes les commodités et des universités, et avec jusque ce qu’il faut de travaux pour défiscaliser, c’est l’exception. Vous paierez non seulement les m2 les plus chers de la ville, mais aussi la rareté du bien.  L’achat peut alors se justifier dans l’optique d’une plus-value à la revente. Mais pour rentabiliser en locatif, vous partirez de loin.

Donc trouver un compromis. Un quartier moyen mais un appartement particulièrement agréable. Un logement imparfait, mais à deux pas d’un campus universitaire. Etage élevé sans ascenseur, mais calme et clair. Un peu excentré, mais avec garage… Mal placé, sombre, mais loué très en dessous du tarif habituel. Imaginons un rez-de-chaussée orienté nord avec un mur en face (vu). Si vous l’achetez une bouchée de pain, le rénovez scrupuleusement avec une ventilation et des éclairages adaptés, il y aura toujours quelqu’un qui sera content de trouver un logement décent à 2/3 du prix habituel. Et le rendement sera meilleur qu’ailleurs. Bref, le tout est qu’il y ait toujours un compromis acceptable.

On répète qu’il n’y a que trois choses importantes : l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement. Je nuancerais en faisant la différence entre la ville et le quartier, et la rue. La demande locative dans la ville est fondamentale. Si elle est insatisfaite, les demandeurs seront disposés à tolérer des imperfections, surtout si le loyer reste cohérent avec la prestation offerte. Si la demande locative est modérée, il faut proposer un bien de qualité. Si la demande est faible, il faut aller chercher ailleurs.

Le quartier, les transports en commun, les points d’intérêts doivent être en adéquation avec le type de locataire attendu. Les étudiants sérieux recherchent les logements près de leur établissement de formation, mais les fêtardes préfèrent les quartiers branchés pour rentrer rapidement chez elles la nuit ! Enfin, il n’y a pas que des étudiants dans la ville : les studios sont aussi convoités par les jeunes professionnels solo qui rechercheront les quartiers calmes du centre. Il y aussi les gens qui ont besoin d’un pied à terre près de la gare.

 

Comment se décider à acheter un immobilier locatif

Pour le choix du bien, il faudra avant tout faire la connaissance du marché. Le plus simple, le plus sûr et le plus facile à gérer, est de chercher dans un seul quartier, que vous connaissez, pour y avoir habité par exemple. Vous connaissez l’atmosphère, la fréquentation, les points d’intérêt et les transports. Sur un site dédié, regardez les annonces, faites vos statistiques : prix au m2, nombre de produits proposés à la vente. Après deux ou trois semaines, vous verrez que certains appartements remontent en haut de liste régulièrement, et ne sont donc pas de nouveaux arrivants. Une application comme Castor permet de suivre l’évolution des annonces : ancienneté, changement de prix…

Suivez parallèlement de marché de la location dans le secteur : quels tarifs? Combien de temps les annonces restent-elles sur le site ?

 En même temps : décidez de votre budget, voyez votre banquier. Anticipez les « frais de notaire » dans l’ancien, qui sont de l’ordre de 8% pour une grande surface, jusqu’à 10% pour une petite. Surestimez le prix des travaux, et pensez aux diagnostics qui seront peut-être à refaire après. Provisionnez la garantie du prêt si vous faites appel à un organisme comme Crédit Logement.

 

La visite avant l’achat d’un investissement locatif

Puis visitez. Visitez beaucoup même des choses peu attrayantes, c’est pour vous faire de l’expérience. Même si l’appartement de vous intéresse pas, prenez les bons réflexes, pour être paré le jour de la Bonne visite :

Venez très à l’avance pour prendre la température du quartier. Trainez devant la porte, pour voir si on vous propose des substances illicites ou un rapport sexuel plus ou moins consenti et rémunéré. Si vous vous faites peur en trainant un quart d’heure sur ce trottoir, c’est un mauvais plan. Entrez dans l’immeuble avec un habitant. Interrogez le sur l’immeuble : bruit, cafards, propreté ? Prenez l’ascenseur jusqu’en haut, redescendez par l’escalier. Visitez le local poubelle, regardez les boites aux lettres. Dans certains cas, une légère nausée suffit à éliminer un bien.

Quand vous avez affaire à un agent immobilier, faites le parler sans scrupule sur les conditions de la vente : il est là pour ça, c’est le jeu. Est-ce qu’il a déjà vendu des produits dans le quartier, comment ça s’est passé ? Est-ce qu’il a eu beaucoup d’appels ou de propositions pour ce bien ? Est-ce qu’il connaît le vendeur ? Un agent immobilier a négocié sa commission en amont, elle est fixe quelque soit le montant final de la négociation. Maintenant, il veut vendre le plus vite possible pour passer à la suite. Aucune offre même très basse ne le vexera. Il est de votre côté ; c’est souvent avec lui que vous ferez les bonnes affaires.

Il y a les particuliers et les faux particuliers, ceux qui ont une activité immobilière intense. Essayez de savoir à qui vous avez affaire. Le semi pro est souvent déguisé en particulier innocent et pressé. Tout est possible ; des héritiers plus ou moins nombreux sur une succession, plus ou moins d’accord entre eux. Alors assurez vous de bien avoir affaire au leader de l’équipe. La dame pressée de vendre parce qu’elle a un projet sur le feu… ou de giga problèmes avec cet appartement. L’acheteur-rénoveur-revendeur. Celui qui trouve que son bijou qu’il a rénové lui-même n’a pas de prix.

Le particulier qui vend à la première visite peut avoir le sentiment qu’il a sous estimé son bien. Celui qui a surestimé mettra longtemps à baisser son prix, et ce n’est pas vous, la première visite, qui le convaincrez. Celui-ci, vous le trouverez peut-être prêt à négocier dans les annonces qui trainent depuis plus de 3 mois.

Dans l’appartement, regardez l’épaisseur de la porte et les moyens de fermeture. Examinez les fenêtres, les vitrages, les dessous d’évier, le fonctionnement des volets, l’état de tout. Le compteur électrique : quel âge a-t-il ? La présence ou non du fameux disjoncteur 30mmA est un bon signe de conformité. La salle de bain, les joints ? Des joints de carrelage de douche moisis sont une véritable plaie à récupérer, alors qu’un cuvette de wc encrassée se rattrape avec une bouteille d’acide chlorhydrique, des gants et de l’huile de coude.

Méfiance quand l’électricité est coupée. Avec une lampe de poche, regardez dans les coins, cherchez crasse, fuites, bêtes. Vérifiez l’épaisseur des cloisons avec les appartements voisins. Décidez tout de suite si la mini-cuisine est à refaire, si les murs sont à lessiver où à repeindre. Des travaux ne sont pas rhédibitoires, mais il faut les avoir tous repérés et il faut bien sûr les intégrer au budget.

Globalement, achetez un endroit agréable, qui vous fait une bonne première impression et où vous avez plutôt envie de faire durer la visite ; clair, calme…

Vous aurez demandé préalablement de voir les documents papiers, taxe foncière, relevés de charges, diagnostics, documents de la co-propriété.

Attention aux diagnostics énergétiques. Quand l’agent vous dit sereinement que vous serez tranquille jusqu’à 2023 : 2023 c’est demain, et vous verrez les délais d’attente quand tout le monde voudra se mettre aux normes en même temps. Lisez attentivement les compte-rendus de réunions de copropriétés. Voici deux exemples vécus : les querelles entre immeuble voisins à propos du financement des travaux sur leur évacuation commune n’impacte pas la qualité de vie des locataires. En revanche, le fait que les clients du bar situé au rez de chaussée doivent traverser le hall de l’immeuble pour se rendre aux toilettes me parait une vraie nuisance éliminatoire.

Acheter un investissement locatif neuf ou ancien, avec ou sans travaux ?

Le neuf-neuf est terriblement onéreux. Tous les avis autorisés (et le mien après calculs) estiment que le bénéfice de la défiscalisation finit dans les poches du banquier prêteur et du promoteur. Les loyers sont plafonnés à des niveaux très bas. Il n’y a au final pas de bénéfice réel par rapport à un appartement équivalent de peu d’années. Avantage, du neuf dans un immeuble neuf, vous pouvez espérer des années de location sans travaux et donc sans souci ni frais imprévus.

L’achat sur plan peut réserver des surprises. Je suis avec intérêt les projets immobiliers neufs de mon quartier. La différence entre les dessins promotionnels du projet architectural aéré et baigné de verdure et le résultat avec des immeubles directement implantés sur rues, aux voies rapides et entre eux est alarmante.

Projet immobilier sur la plaquette publicitaire

La réalité du terrain, point de vue moins favorable…

L’ancien à rénover permet d’acheter moins cher et donc de diminuer les « frais de notaire ». Les travaux seront déduits des bénéfices. Mais une fois encore, attention aux sirènes de la défiscalisation. Vous déduirez de vos impôts, mais les travaux, il aura bien fallu les payer avant. Si vous avez les compétences pour faire la rénovation vous mêmes (du travail de pro, hein, pas du bricolage du dimanche), vous paierez les matériaux au prix fort et vous y passerez du temps, qui lui ne sera pas déductible. Si vous faites faire, pas de laisser aller sous prétexte que vous déduisez ; il faudra faire plusieurs devis, surveiller les travaux, y passer du temps et du stress. Mais, vous aurez quelque chose de rénové et adapté à votre projet.

Au niveau de l’immeuble, à partir de 15 ans d’âge les ennuis commencent: rafraichissements divers, pannes d’ascenseur, façades, mises aux normes… Il faut provisionner de quoi faire face, même si, pour les gros travaux, les régies proposent souvent aux propriétaires des prêts intéressants.

 

Choisir un statut.

SCI, pas SCI ?  Ma comptable estime que tant que les biens immobiliers ne dépassent pas le seuil de l’imposition IFI, ça ne vaut pas la peine de se casser la tête avec ça.

Loueur de Meublé Non Professionnel (LMNP), c’est un statut avantageux quand les revenus des locatifs restent inférieurs aux autres revenus. Les frais réels permettent de défiscaliser beaucoup. Grosso modo, quand les revenus des meublés deviennent les revenus principaux, on devient Loueur de Meublé Professionnel (LMP). Inutile de visiter des appartements occupés nus si vous voulez louer meublé.

 

Etre un bon propriétaire.

Respecter son locataire. Bien recevoir les candidats lors des visites. Laisser un bien parfaitement récuré, en état de marche.

Ne faites pas semblant de croire que meubler un appartement chez Emmaus ça lui donne du cachet. Le locataire de studio attend du meuble suédois passe partout, et en vérité bien plus résistant qu’il n’y paraît. Globalement, les gens vous respectent comme vous les respectez. Si vous faites le marchand de sommeil en louant à un prix usurier un appartement hors d’âge et en laissant le cumulus fuir deux mois avant d’intervenir, en cas de couac financier, votre loyer ne sera peut-être pas la priorité de votre locataire.

Intervenir immédiatement en cas de problème. J’ai une liste d’artisans fiables et réactifs, avec qui je peux convenir de travaux par mail sans me déplacer.

Participer aux assemblées de copropriété, et ne pas hésiter à contacter son locataire avant pour savoir si il éprouve des difficultés dans l’immeuble : température du chauffage, nuisances sonores, bestioles, … au niveau de l’immeuble et aussi dans l’appartement.

 

Conclusion

Investir dans du locatif est une excellente façon de créer un patrimoine avec le levier de la banque et du locataire, comme aiment l’enseigner les spécialistes de l’enrichissement personnel. C’est aussi une très bonne façon de placer une entrée d’argent comme un héritage : l’argent est placé aux taux de l’immobilier en vigueur ( % par an dans le grand lyon) et rapporte des loyers, qui même plafonnés et amputés des charges diverses restent très supérieurs aux autres placements sécurisés.

 A mon avis si vous souhaitez placer honnêtement votre argent, sans faire une tripe culbute financière, n’attendez pas l’affaire exceptionnelle. Achetez un bien dont vous n’aurez pas à rougir à un prix honnête, et tout se passera bien. La chasse à l’affaire exceptionnelle risque de vous faire perdre beaucoup de temps, voire de vous faire faire une bêtise dans la précipitation.

 



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